Von Hans-Ueli Läppli
In den letzten zehn Jahren hat der Immobilienmarkt in Zürich einen deutlichen Aufschwung erlebt. Günstige Zinssätze, staatliche Fördermaßnahmen und eine robuste Wirtschaft haben dazu beigetragen.
Von 2015 bis 2024 stiegen die Immobilienpreise um nahezu 50 Prozent. Aktuell kostet ein Quadratmeter Wohnfläche durchschnittlich 14.000 Schweizer Franken, umgerechnet etwa 15.000 Euro. Trotz intensiver Bautätigkeit und historisch niedriger Zinsen hat sich die Leerstandsrate in der Schweiz im genannten Zeitraum verdoppelt, während die Mieten entgegen der Erwartungen nicht gefallen sind.
Stattdessen erhöhten sich die Mieten um etwa 40 Prozent über den gesetzlich festgelegten Pfad, da niedrige Hypothekenzinsen nicht in sinkenden Mietpreisen resultierten.
Aktuell deutet viel darauf hin, dass der Zürcher Immobilienmarkt eine Korrekturphase durchläuft.
Bis Mitte 2024 fielen die Immobilienpreise um 15 Prozent, wobei der Quadratmeterpreis auf 11.900 Schweizer Franken sank (ca. 12.700 Euro). Gleichzeitig stieg das Angebot an verfügbaren Immobilien um 25 Prozent. Dies deutet auf eine deutliche Veränderung in der Marktdynamik hin.
Die globale wirtschaftliche Abschwächung und anziehende Zinsen haben die Nachfrage nach teuren Immobilien gemindert, während die Schweizerische Nationalbank wiederholt vor einem überhitzten Immobilienmarkt gewarnt hat.
Erheblicher Preisrückgang am Zürcher Immobilienmarkt: Unterschiede von 300.000 Franken innerhalb einer Woche
In der Stadt Zürich gehen die Preise für Eigentumswohnungen spürbar zurück.
In Stadtteilen wie Zürich-Nord und Zürich-Witikon werden Preisrückgänge zwischen 12 und 20 Prozent beobachtet, insbesondere bei Wohnungen, die zwischen 1,5 und 2 Millionen Franken kosten. Dies beeinträchtigt vor allem den Mittelstand, der nun vorsichtiger rechnen muss, und die Banken, wie die UBS, die zurückhaltender bei der Kreditvergabe geworden sind.
Trotz der Zinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank und der dadurch bedingten Senkung der Hypothekenzinsen zeigt der Immobilienmarkt erste Anzeichen einer Verlangsamung.
Ein Bericht illustriert dies: Eine 4,5-Zimmer-Wohnung in Zürich-Witikon mit 135 Quadratmetern kostete am 2. Juli noch 2.540.000 Franken. Nur zwei Wochen später, am 15. Juli, sank der Preis auf 2.240.000 Franken – ein Rückgang von 300.000 Franken oder 12 Prozent.
Risiken für Käufer im aktuellen Markt
Potentielle Käufer stehen vor erheblichen Risiken.
Die fallenden Immobilienpreise in Zürich bergen das Risiko, dass der Wert der erworbenen Immobilien weiter sinkt, was finanzielle Verluste und möglicherweise negative Eigenkapitalbilanzen nach sich ziehen kann.
Obwohl die realen Preise niedriger sind und die Löhne gestiegen sein mögen, werden Eigenheime durch die seit 2021 verdreifachten Hypothekenzinsen unerschwinglich. Auch für Investoren sind Vermietungen weniger profitabel geworden.
Ein Bericht der SNB hebt hervor, dass der Immobilienmarkt erhebliche Risiken für den Finanzplatz birgt, vor allem durch Renditeobjekte und nicht durch Eigenheime. Der Markt für Renditeobjekte ist stark gewachsen und stellt mittlerweile 40 Prozent des Schweizer BIP dar. Investoren könnten in einer Abschwungphase größere und schnellere Verluste erleiden als Privathaushalte, was zu einer “Welle von Zwangsverkäufen” und weiteren Preisrückgängen führen könnte. Ein Platzen der Immobilienblase hätte schwerwiegende Folgen für den gesamten Bankensektor und die Schweiz.
Zusammenfassend zeigt das Platzen der Immobilienblase in Zürich, wie volatil diese Märkte sein können. Der starke Anstieg der Immobilienwerte, angetrieben durch spekulative Investitionen und ökonomische Faktoren, machte eine notwendige Marktkorrektur unumgänglich. Wie Sir Isaac Newton es formulierte: “Was hoch steigt, wird auch tief fallen.”
Zudem zeigt die Schweizer Immobilienblase von 1990/1991, dass starke Wirtschaftswachstum, eine lockere Geldpolitik und freizügige Kreditvergabe zu einer Marktüberhitzung führen können. Als Reaktion darauf erhöhte die SNB die Leitzinsen und führte regulatorische Maßnahmen ein, welche die Hypothekenzinsen steigen ließen und zum Platzen der Blase führten.
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