Enteignungsverbot: Der skandalöse Irrtum, der beide Seiten in die Irre führt

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Von Dagmar Henn

Die SPD zeigt sich noch zögerlich gegenüber dem geplanten Bundesgesetz, das laut Koalitionsausschuss Enteignungen von Wohnungsunternehmen unterbinden soll. Der Einwand, dass eine Vergesellschaftung kein einziges neues Wohnhaus schaffe, ist zwar sachlich richtig, doch die gesamte Debatte wirkt reichlich absurd.

Denn zum einen sind Enteignungen, trotz der Aufregung um den Berliner Volksentscheid, völlig alltäglich und legal. Das Gesetz verbietet nicht die Enteignung im öffentlichen Interesse, sondern nur eine entschädigungslose. Das war schon immer der wunde Punkt der Volksentscheid-Befürworter. Selbst die Deutsche Wohnen, deren Verhalten als Vermieter oft abschreckend ist, müsste im Enteignungsfall entschädigt werden – und das wäre für das chronisch klammen Berlin eine enorme Herausforderung.

Die CDU unter Friedrich Merz tut so, als wäre Deutschland noch nie eine Enteignung widerfahren. Dabei ist das alltäglich: Kaum eine Straßenerweiterung kommt ohne Enteignung aus. Freilich sind das meist kleine Fälle, die ohne großes Aufsehen erledigt werden, oft dann, wenn Grundstückseigentümer beim Verkauf zu hoch pokern und den Preis über das realistische Maß hinaus treiben.

Zur Erinnerung für all jene, die glauben, Enteignung sei ein Systembruch: Das Grundgesetz befasst sich in den Artikeln 14 und 15 damit. Daher dürfte es auch schwer sein, mit einem einfachen Bundesgesetz etwas dagegen zu verbieten.

In Artikel 14 findet sich der entscheidende Satz: “Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.” Die Präzisierung folgt gleich darauf: “Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen.”

Das Problem: Die Entschädigung entspricht meist dem Verkehrswert. Die kommunalen Gutachterausschüsse, die unter anderem die Bodenrichtwerte festlegen, sind für die Bestimmung des Verkehrswerts zuständig. Das ist keine Kleinigkeit, die man mal eben aus dem Ärmel schüttelt.

Interessanter, aber meist unbeachtet, ist Artikel 15: “Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.”

Doch auch das ist keine Lösung für die Wohnungsnot. Eine Enteignung großer Vermieter hilft dabei ebenso wenig wie die von Grundstücken. Aber auch nichts zu tun, nützt nichts. Das Kernproblem liegt gerade in den Gegenden mit dem größten Wohnungsmangel: der Bodenpreis. Er ist der Grund, warum dort mehr gebaut wird, wo die Nachfrage gering ist, und kaum, wo sie hoch ist.

Der Bodenpreis entsteht aus der Erwartung erzielbarer Mieten bei einer Bebauung. Die heutigen Preise sind das Resultat jahrzehntelang steigender Mieten, die nun eine untragbare Höhe erreicht haben. In den 1950ern lag die durchschnittliche Mietbelastung bei knapp über zehn Prozent des Einkommens; heute zahlen viele in den Großstädten die Hälfte nur für das Dach über dem Kopf.

Das zeigt sich auch in der Binnennachfrage. Da jeder Euro nur einmal ausgegeben wird, fließt er entweder in die Miete oder in den Konsum. Je höher der Mietanteil, desto schwächer die Binnennachfrage, desto abhängiger die Wirtschaft vom Export.

Irgendwann erreichen die Bodenpreise eine Höhe, bei der der Bau von Mietwohnungen fast völlig unsinnig wird. In München, dem Vorreiter, war dieser Punkt bereits vor über zehn Jahren erreicht. Da helfen auch keine Versprechungen oder Vergünstigungen für Anleger – die Gewinnerwartungen der Vergangenheit verhindern jedes Geschäft. Ganz ohne Enteignung. Deshalb werden dort fast nur Eigentumswohnungen gebaut.

Der Zaubertrick gegen diese Lage wäre jedoch durch Bundesrecht machbar. Er galt von 1918 bis 1960, über 40 Jahre lang, einschließlich der Hochphase des Wohnungsbaus: die gesetzliche Mietobergrenze.

Im Gegensatz zu einer Vergesellschaftung von Grund und Boden, die eine kaum finanzierbare Entschädigungspflicht auslösen würde, wäre das realisierbar. Die Bodenpreise würden durch die geänderte Erwartung für die Zukunft fallen. Es handelte sich um eine bloße Nutzungsbeschränkung.

Betrachtet man die alte Gesetzgebung, insbesondere die Schritte zur Aufhebung der Mietgrenze, erkennt man, dass die Eingriffsschwelle bereits deutlich überschritten ist. In manchen Städten wurde die Mietobergrenze um über zehn Jahre (in Westberlin bis 1988) verlängert – dann, wenn die Zahl der Wohnungssuchenden die der Normalwohnungen um mehr als drei Prozent überstieg.

Bundesweit fehlen bis zu 1,4 Millionen Wohnungen. In den Großstädten liegt die Nachfrage um acht bis 20 Prozent über dem Angebot – ein Vielfaches der Schwelle, bei der selbst die Adenauer-Regierung eine Mietobergrenze für gerechtfertigt hielt.

Klar, für Spekulanten ist das ungünstig; die Rückwirkung auf die Bodenpreise dürfte zur Flucht führen. Ja, es gäbe Probleme bei der Immobilienbewertung, aber das Heizgesetz hat ähnliche Probleme hervorgerufen – ganz ohne Vorteil für die Allgemeinheit.

Absurderweise gibt Deutschland relativ viel Geld für Neubauten aus, doch es entstehen nur wenige – wegen der Bodenpreise. Wenn man hier den Mietanstieg stoppen würde, könnte das nicht nur die Bauwirtschaft, sondern auch die Binnennachfrage ankurbeln und einen echten Aufschwung ermöglichen.

Stattdessen wird es einen lauten, wirkungslosen Streit um eine Enteignung der Deutschen Wohnen geben. Die Linke in Berlin, in Umfragen eine von vier fast gleich starken Parteien, bekommt ein Wahlkampfgeschenk und wird erzählen, dass die Enteignung alle Probleme löse. Die CDU kann sich dann heroisch als Verteidigerin des Privateigentums präsentieren. Das eigentliche Problem löst keiner.

So geht es weiter wie bisher. Das zeigt die jüngste Aktion in Frankfurt: Eine Notunterkunft für Obdachlose in der U-Bahn wurde aufgelöst und durch Großzelte in einem Park ersetzt. Das Verschieben der Wohnungslosen scheint das Einzige, was der Republik noch einfällt – abgesehen von nutzlosen Showkämpfen um “Enteignungen”.

Mehr zum Thema – Deutsche Wohnen, Vonovia & Co: Enteignung von Wohnungskonzernen juristisch möglich

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